Ombildning - hur skulle ni göra? (Långt)

[cherie]

Nu behöver jag er hjälp! Det handlar om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Det är ett väldigt långt inlägg men jag är tacksam till er som tar er tid att läsa och svara. Jag vill veta hur ni skulle göra i min och min sambos situation? Hur skulle ni resonera och agera? Varför?

Jag och min sambo bor alltså i en hyresrätt som kommer att ombildas. Samtliga i fastigheten (bestående av totalt 5 hushåll) kommer rösta ja för ombildning. Jag och min sambo har dock rätt att bo kvar som hyresgäster med föreningen som hyresvärdar om vi väljer att inte köpa vår lägenhet.

Om fastigheten

Fastigheten består av 5 lägenheter; två 2or, två 3or och en 4a. Fastigheten har ett perfekt läge i en mellanstor stad. Den ligger precis invid stadskärnan och stadsparken men på en lugn, vacker och lummig gata med gamla 30-talshus. Det finns en gemensam, insynskyddad trädgård.

Besiktning är gjord och inga större fel har hittats. Fastigheten totalrenoverades -87 (stammar, tak m.m.). Det som behövs göras inom närliggande framtid är att måla om några fönster, måla undersida av balkonger, byta under fjärrvärmecentralen samt småfix på fasaden. En 20-årig underhållsplan har kalkylerat för byte av fönster, tak, takkupa samt dränering.

Om vår lägenhet

Vår lägenhet är en 2:a om 64 kvm, belägen på våning 2 av 3. Det är en gavellägenhet från 30-talet med fönster i tre riktningar. Lägenheten är ljus och rymlig med en trevlig planlösning. Öppen känsla mellan kök och vardagsrum (gamla skjutdörrar finns dock för att skärma av). Vardagsrum och kök har trägolv medan hall och sovrum har klick-golv.

Köket är från -87 och skicket är därefter (slitet och nött). Det är dock vitt, stort och rymligt. Gammal spis och ingen diskmaskin.

Badrummet är också från -87. Besiktning har visat att plastmattan på golvet har släppt vid tre ställen (bland annat i golvbrunnen) och att det finns bomljud bakom kakel i duschen. Risk för fuktskada föreligger alltså, men bör inte vara alltför omfattande då besiktningsmän ej hittat indikationer på fukt. Badrummet bör åtgärdas.

Resten av lägenheten typiskt slitet á la hyresrätt. Rejält repiga parkettgolv, nötta lister och snickerier, mindre och större hål i väggarna, flagnande färg från tak m.m.

Avgiften för lägenheten skulle hamna på 3500 kr om vi boende sköter i princip all fastighetsskötsel på egen hand. Om vi lejer bort mycket hamnar avgiften omkring 4000 kr.

Lägenhetens värdering från mäklare: Mellan 1,8-1,9 miljoner i nuvarande skick. 1,8-värdet är definitivt mest trovärdigt sett utifrån tidigare sålda lägenheter i området.

Om föreningen

Föreningens ekonomiska plan vittnar om relativt hög belåningsgrad, hög skuldkvot och ingen amortering på lånet (!). Detta är inget konstig vad gäller ekonomiska planer, vår ser till och med något bättre ut än vad som är standard pga mer realistisk avsättning till underhåll.

Ingen i föreningen har tidigare erfarenhet av att bo i bostadsrätt eller sitta i en styrelse/sköta revisionsarbete. Det har varit tyst i huset och inget möte har hållits för att diskutera hur föreningen ska skötas, långsiktiga mål o.s.v.

Relationen mellan de flesta grannar är god, om än ganska obefintlig. Paret som har hållt i ombildningen är dock mycket negativt inställda till mig och min sambo (de har i kontakt med oss agerat passivt aggressivt med tydliga personangrepp och har även helt tagit avstånd från oss trots att vi var de i huset som tidigare hade bäst kontakt). Vi hyser inga agg mot dem och har alltid försökt möta dem med god ton, men jag tror deras avsky mot oss sitter djupt och kan således utgöra hinder för framtida samarbete.

Det är bara ett hushåll som har planer på att bo kvar mer än ett par år (och detta hushåll sitter inte styrelsen utan agerar revisor istället, de har dock ingen särskild ekonomisk kunskap utan detta upplägg är för att spara pengar). Minst ett hushåll, och kanske fler, vill ombilda enbart för att renovera upp, sälja och göra vinst så de kan få komma in på bostadsmarknaden.

Bostadsmarknaden i stan

Priserna har skjutit i höjden senaste åren, det är ett län som haft en av de största prisökningarna i Sverige senaste tiden. Samtliga tre mäklare har sagt att intresset svalnat något senaste halvåret, förmodligen på grund av att fler ombildningar gjorts samt att flertalet nyproduktioner har byggts (och håller på att byggas).

Samtliga mäklare har sagt att köpare är något försiktigare vid köp av lägenheter i små föreningar, särskilt om det dessutom är en ombildning. En annan fastighet på vår gata som ombildades i januari i år verkar ha svårt att få sina lägenheter sålda, där stundar dock ett omfattande stambyte i år.

Om vår situation

Vi har blivit erbjudna att köpa vår lägenhet för 1,5 miljoner och i detta pris gavs 50 000 kr rabatt på grund av badrummets anmärkningar. Vi kommer totalt sänka vår månadskostnad med 1500 kronor och kan alltså göra en omedelbar vinst på ca 300 000 kr (innan skatt) om mäklarnas värdering stämmer och om bostadsmarknaden förblir stabil. Däremot kommer vi ju att behöva åtgärda badrummet vilket enligt mäklarna sällan blir en vinstaffär.

Vi kommer bo kvar i denna stad i 1-3 år till. Vi är inte beredda att flytta till en annan lägenhet innan vi flyttar härifrån eftersom 1) det är oerhört svårt att få tag på hyresrätter och vi tänker inte köpa en bostadsrätt för bara något år 2) var vi än flyttar skulle vi byta ner oss både vad gäller boendets läge och kostnad – vi älskar denna lägenhet!

För oss finns det alltså två alternativ:

1) Köpa lägenheten och bo kvar 1-3 år

2) Inte köpa lägenheten och bo kvar med föreningen som hyresvärd i 1-3 år

Vi är, till skillnad från andra i huset, inte beroende av ev. vinstpengar för att ta oss in på bostadsmarknaden. Vi har tillräckligt med sparande pengar för att kunna köpa oss en helt okej lägenhet eller radhus. Däremot skulle vi självklart kunna skapa oss en mer fördelaktig situation (t.ex. mindre lån/bättre boende, möjlighet att gå ner i arbetstid m.m.) med hjälp av vinstpengarna, det går ju inte att sticka under stol med.

Så, vad säger ni? Hur skulle ni göra om ni vore vi?

 

[cherie]

Kanske svår fråga att svara på, men puttar ändå

 

[Paddington]

en liten input är att oavsett vad månadskostnaden beräknas bli efter ombildning - om ni väljer att vara hyresgäster så kommer era nya hyresvärdar att lägga på ett hyrespåslag, så ni kan inte räkna med att månadskostnaden sjunker i det scenariot.

Jag har ingen aning om vad praxis ligger på och vad som är skäligt, men jag har för mig att som exempel så ligger hyrespåslaget i vårt hus på ca 2500 för den hyres-två som är kvar (övriga är bostadsrätter).

 

[Hyacinth]

Rakt på sak: vilken stad? Läget är ju helt avgörande.

 

[Wysiwyg]

Risken för mig hade varit för stor med att bli fast i en icke fungerande förening med stor omsättning på folk och med en lägenhet som inte blir såld. En förening där flera, stabila och kloka människor med stor sannolikhet kommer stanna kvar, visst. En förening där ingen riktigt bryr sig om föreningen utan ser en chans att tjäna lätta pengar och snabbt komma därifrån, njä. Speciellt när ni har grannar som enligt dig avskyr er? Känns inte upplagt för succé.

Men det kan ju gå helt bra och smärtfritt också. För mig hade inte risken varit värt det bara. Hade vägt värsta scenariot mot det bästa och funderat på hur gärna jag ville ha de extra pengarna och hur mycket jag hade velat satsa för att eventuellt få dem. För det kan ju bli så också att det blir ett turbulent föreningsmedlemskap med väldigt låg (om någon) vinst.

 

[cherie]

Rakt på sak: vilken stad? Läget är ju helt avgörande.

Linköping.

 

[cherie]

@Paddington Vad är hyrespåslag? Kände inte ens begreppet, bara vid andrahandsuthyrning. Vår nuvarande hyresvärd förhandlar med hyresgästföreningen men det kanske inte bostadsrättsföreningen behöver göra? Bör nog ta och kontakta hyresgästföreningen.

 

[Paddington]

@Paddington Vad är hyrespåslag? Kände inte ens begreppet, bara vid andrahandsuthyrning. Vår nuvarande hyresvärd förhandlar med hyresgästföreningen men det kanske inte bostadsrättsföreningen behöver göra? Bör nog ta och kontakta hyresgästföreningen.

Jag bor i en HSB förening där alla äger sina lägenheter förutom en person som hyr lägenhet av HSB (han köpte aldrig loss lägenheten när fastigheten ombildades).

Vi som äger våra lägenheter betalar gängse månadsavgift, men han som hyr lägenheten betalar förutom månadsavgiften även ett hyrespåslag (för slitage etc) så hans månadsavgift/hyra är betydligt högre än den avgift vi som äger våra lägenheter betalar.

 

[cherie]

@Wysiwyg Tack för svaret! Dina tankegångar liknar ju våra väldigt mycket. Det är exakt som du skriver som vi resonerar.

Men samtidigt är det svårt nu när vi är mitt i det, och ombildningen definitivt kommer bli av. Problemet som vi insett är att INGET alternativ vi har känns som bra alternativ - varken att köpa, bo kvar som hyresgäster (med en högre hyra och icke-fungerade BRF-hyresvärd) eller att försöka hitta bostad för något år i en stad med stor bostadsbrist. Det kommer bli jobbigt hur vi än väljer att göra, och då kanske vi lika gärna kan chansa och se om vi kan göra en liten vinst. Vi har en ganska stor marginal innan vi kommer göra förlust i alla fall, även om bostadsmarknaden går ner.

 

[cherie]

Jag bor i en HSB förening där alla äger sina lägenheter förutom en person som hyr lägenhet av HSB (han köpte aldrig loss lägenheten när fastigheten ombildades).

Vi som äger våra lägenheter betalar gängse månadsavgift, men han som hyr lägenheten betalar förutom månadsavgiften även ett hyrespåslag (för slitage etc) så hans månadsavgift/hyra är betydligt högre än den avgift vi som äger våra lägenheter betalar.

Ja okej, då förstår jag. Detta låter ju inte konstigt alls. Avgiften för föreningen ligger ju på 3500 kr, i dagsläget betalar vi 5800 kr i hyra och vi har ju knappast trott att den kommer sänkas (snarare tvärtom).

 

[cherie]

Vi har också hela tiden under denna process oroat oss kring bostadsmarknaden. Min åsikt är att vår fastighet är lite väl sena på tåget, jag är ganska säker på att bostadsmarknaden kommer stanna av eller tom börja krypa neråt snart. Igår togs detta upp på nyheterna också, vilket bekräftade min oro ytterligare.

Vår bostad har å andra sidan stor potential. Det är en otroligt fin lägenhet som skulle tilltala många, om än sliten i dagsläget. Läget i stan är unikt och många tycker vår gata är Linköpings finaste. Innan vi flyttade hit var denna gata vårt "drömläge" i stan, sedan hade vi världens tur som av en slump kunde få en lägenhet här! Men på grund av föreningens storlek och bostadsmarknaden är jag ändå skeptisk...

Känner mig så ledsen över att behöva ta det här beslutet. Att bra, billiga och centrala hyresrätter inte bara kan få förbli hyresrätter. Balans mellan olika boendeformer måste ju vara det bästa, jag tycker alla dessa ombildningar är förkastliga.

 

[Remmer]

Köp, då det av allt att döma är en bra affär. Finns inget som heter "tillräckligt med pengar".

 

[Remmer]

Vi har också hela tiden under denna process oroat oss kring bostadsmarknaden. Min åsikt är att vår fastighet är lite väl sena på tåget, jag är ganska säker på att bostadsmarknaden kommer stanna av eller tom börja krypa neråt snart. Igår togs detta upp på nyheterna också, vilket bekräftade min oro ytterligare.

Vår bostad har å andra sidan stor potential. Det är en otroligt fin lägenhet som skulle tilltala många, om än sliten i dagsläget. Läget i stan är unikt och många tycker vår gata är Linköpings finaste. Innan vi flyttade hit var denna gata vårt "drömläge" i stan, sedan hade vi världens tur som av en slump kunde få en lägenhet här! Men på grund av föreningens storlek och bostadsmarknaden är jag ändå skeptisk...

Känner mig så ledsen över att behöva ta det här beslutet. Att bra, billiga och centrala hyresrätter inte bara kan få förbli hyresrätter. Balans mellan olika boendeformer måste ju vara det bästa, jag tycker alla dessa ombildningar är förkastliga.

Nja, det är väl rimligt att de som kan betala för sig får de attraktiva bostäderna. En reglerad hyresmarknad innebär problem då det är grogrund för svarthandel, korruption och kriminell verksamhet.

 

[cherie]

Nja, det är väl rimligt att de som kan betala för sig får de attraktiva bostäderna. En reglerad hyresmarknad innebär problem då det är grogrund för svarthandel, korruption och kriminell verksamhet.

Du anser alltså att en stad bör segregeras utifrån socioekonomisk status på detta sätt? Oj, vilka skilda syner vi har på samhällsplanering. Jag önskar en utveckling i rak motsatt riktning.

 

[Mabuse]

Vi har också hela tiden under denna process oroat oss kring bostadsmarknaden. Min åsikt är att vår fastighet är lite väl sena på tåget, jag är ganska säker på att bostadsmarknaden kommer stanna av eller tom börja krypa neråt snart. Igår togs detta upp på nyheterna också, vilket bekräftade min oro ytterligare.

Vår bostad har å andra sidan stor potential. Det är en otroligt fin lägenhet som skulle tilltala många, om än sliten i dagsläget. Läget i stan är unikt och många tycker vår gata är Linköpings finaste. Innan vi flyttade hit var denna gata vårt "drömläge" i stan, sedan hade vi världens tur som av en slump kunde få en lägenhet här! Men på grund av föreningens storlek och bostadsmarknaden är jag ändå skeptisk...

Känner mig så ledsen över att behöva ta det här beslutet. Att bra, billiga och centrala hyresrätter inte bara kan få förbli hyresrätter. Balans mellan olika boendeformer måste ju vara det bästa, jag tycker alla dessa ombildningar är förkastliga.

Jag skulle bara bo kvar som hyresgäst om jag var rätt säker på att jag inte förväntade mig några renoveringar eller liknande under de åren som ni bor kvar. Hur illa är det med kök och badrum, håller de tre år till?

Att en ny förening av amatörer, som inte har nån egentlig önskan om att vara hyresvärdar, med hög belåning, ska dra igång en renovering av er lägenhet i förstone verkar inte troligt, i alla fall inte att det går smidigt och smärtfritt för er del. Räkna också med att era grannar inte kommer bli gladare i er av att ni blir en belastning för de andra i form av hyresgäster att hantera.

Så jag skulle antingen bita ihop och bo kvar (och be en bön att inget allvarligt händer i kök och badrum som gör att läget blir akut), eller köpa och renovera själv. Om läget är bra och lägenheten i grunden fin, så kommer den bli mycket mer attraktiv i toppskick. Ska ni bara bo ett år kan man ju kanske tvivla på att det är värt besväret, iofs. Att det kommer bli omsättning på lägenheterna ser jag inte som ett problem, kan till och med vara bra eftersom man troligen får in mer vana bostadsrättsägare då.

 

[Mabuse]

Jag antar att du inte skämtar.

Du anser alltså att en stad bör segregeras utifrån socioekonomisk status på detta sätt? Oj, vilka skilda syner vi har på samhällsplanering. Jag önskar en utveckling i rak motsatt riktning.

Annars segregeras den ju utifrån kulturellt och socialt kapital, det är inte heller jämlikt. Att den som har rätt kontakter och kommer från rätt ställe har förtur till subventionerat boende kan ju ses som lika orättvist. Sen kan det ju finnas en poäng med att blanda hyresrätter och bostadsrätter för att man får en liten blandning av folk som har kontakter och folk som har pengar, men ofta sammanfaller ju de grupperna till en del iaf. Jag bor i ett område där det är hyfsat blandat med hyresrätter och bostadsrätter, bådadera är mycket attraktiva på marknaden, och maken till homogent område har ju sällan skådats. Det är, om man ska vara krass, ett medelklassreservat.

 

[cherie]

Jag skulle bara bo kvar som hyresgäst om jag var rätt säker på att jag inte förväntade mig några renoveringar eller liknande under de åren som ni bor kvar. Hur illa är det med kök och badrum, håller de tre år till?

Att en ny förening av amatörer, som inte har nån egentlig önskan om att vara hyresvärdar, med hög belåning, ska dra igång en renovering av er lägenhet i förstone verkar inte troligt, i alla fall inte att det går smidigt och smärtfritt för er del. Räkna också med att era grannar inte kommer bli gladare i er av att ni blir en belastning för de andra i form av hyresgäster att hantera.

Köket klarar sig. Badrummet har fått anmärkningen "Bör åtgärdas" i besiktningsprotokoll. Det är väl inte helt omöjligt att vänta några år men det skulle förmodligen innebära en fuktskada. Föreningen borde därför, om de är smarta, renovera upp badrummet ganska omgående om vi stannade som hyresgäster. Däremot tror jag som du säger att ett gäng nybörjare är mer intresserade av sina egna lägenheter.

Vi är också helt medvetna om att vi inte lär bli poppis som hyresgäster. Det var det jag menade med att inget alternativ känns kul - det lär nog inte bli trevligt för oss att bo kvar som hyresgäster. De kommer ju inte vilja något annat än att bli av med oss.

Så jag skulle antingen bita ihop och bo kvar (och be en bön att inget allvarligt händer i kök och badrum som gör att läget blir akut), eller köpa och renovera själv. Om läget är bra och lägenheten i grunden fin, så kommer den bli mycket mer attraktiv i toppskick. Ska ni bara bo ett år kan man ju kanske tvivla på att det är värt besväret, iofs. Att det kommer bli omsättning på lägenheterna ser jag inte som ett problem, kan till och med vara bra eftersom man troligen får in mer vana bostadsrättsägare då.

Jag och sambon har tyvärr tummarna mitt i händerna. Om vi köper kommer vi anlita någon att renovera badrummet och sedan göra småfix (slipa golv, måla lister och element, lackera skåpsluckor) men mer renovering lär varken hinnas eller orkas med.

Jag håller faktiskt med dig om det sista. Om det flyttar in nya lär dessa vara mer angelägna om att driva föreningen långsiktigt.

 

[Mabuse]

Köket klarar sig. Badrummet har fått anmärkningen "Bör åtgärdas" i besiktningsprotokoll. Det är väl inte helt omöjligt att vänta några år men det skulle förmodligen innebära en fuktskada. Föreningen borde därför, om de är smarta, renovera upp badrummet ganska omgående om vi stannade som hyresgäster. Däremot tror jag som du säger att ett gäng nybörjare är mer intresserade av sina egna lägenheter.

Vi är också helt medvetna om att vi inte lär bli poppis som hyresgäster. Det var det jag menade med att inget alternativ känns kul - det lär nog inte bli trevligt för oss att bo kvar som hyresgäster. De kommer ju inte vilja något annat än att bli av med oss.



Jag och sambon har tyvärr tummarna mitt i händerna. Om vi köper kommer vi anlita någon att renovera badrummet och sedan göra småfix (slipa golv, måla lister och element, lackera skåpsluckor) men mer renovering lär varken hinnas eller orkas med.

Jag håller faktiskt med dig om det sista. Om det flyttar in nya lär dessa vara mer angelägna om att driva föreningen långsiktigt.

Jag menade inte att ni skulle renovera egenhändigt, såvida ni inte är professionella hantverkare skulle jag inte ge mig på kök och badrum på egen hand. Utan med hjälp av hantverkare då, och lägga på den kostnaden i er kalkyl av vad lägenheten skulle kosta (det lär ju inte stanna på de 50 000 ni skulle få avdrag på priset).

Ska ni flytta inom ett år är det kanske mer värt att bita ihop som hyresgäster, men annars skulle jag nog köpa. Att vara ensam hyresgäst i en liten förening som egentligen inte vill vara hyresvärdar är vad jag har hört inte jättekul. Bostadsrättsföreningar är sällan särskilt bra hyresvärdar för sina grannar. Genom att bo kvar som hyresgäster så påverkar ni också värdet på de andras lägenheter negativt, eftersom det är en belastning för föreningen att ansvara för en hyresrätt

 

[cherie]

Annars segregeras den ju utifrån kulturellt och socialt kapital, det är inte heller jämlikt. Att den som har rätt kontakter och kommer från rätt ställe har förtur till subventionerat boende kan ju ses som lika orättvist. Sen kan det ju finnas en poäng med att blanda hyresrätter och bostadsrätter för att man får en liten blandning av folk som har kontakter och folk som har pengar, men ofta sammanfaller ju de grupperna till en del iaf. Jag bor i ett område där det är hyfsat blandat med hyresrätter och bostadsrätter, bådadera är mycket attraktiva på marknaden, och maken till homogent område har ju sällan skådats. Det är, om man ska vara krass, ett medelklassreservat.

Min erfarenhet av mitt eget område liknar inte alls din. På vår gata är blandningen mycket mer heterogen - studenter, höginkomsttagare, låginkomsttagare, pensionärer.

Dessutom anser jag att både socialt och kulturellt kapital kan skilja sig ganska mycket från ekonomiskt, även om de i vissa sammanhang såklart är starkt sammankopplade.

 

[cherie]

Jag menade inte att ni skulle renovera egenhändigt, såvida ni inte är professionella hantverkare skulle jag inte ge mig på kök och badrum på egen hand. Utan med hjälp av hantverkare då, och lägga på den kostnaden i er kalkyl av vad lägenheten skulle kosta (det lär ju inte stanna på de 50 000 ni skulle få avdrag på priset).

Tack, det är en tanke värd att fundera på. Jag har hittills tänkt att båda är så pass dyra renoveringar att vi inte borde tjäna nämnvärt på att göra jobbet med hjälp av hantverkare (dyrt), men kanske.